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Bong & Partners Advocates & Solicitors
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到底我的二手买卖合同讲些什么?买卖合同法律专用术语 Terminology - Bong & Partners Advocates & Solicitors

到底我的二手买卖合同讲些什么?买卖合同法律专用术语 Terminology

16-Sep-2020

  • Redemption Statement 欠款赎回清单
  • Existing Chargee 欠款银行/抵押银行
  • Sale and Purchase Agreement Clause 买卖合同条款
买卖合同 (Sale and Purchase Agreement) 主要规范一项交易的流程
包括双方的权力、
合同的履行、变更、转让、终止、
以及任何违反买卖合同
及导致交易无效的条例。

在一项二手买卖中,
涉及的不仅仅卖方以及买方,
还牵涉到其他利益相关人士,比如土地局,关税局,银行,估价师等等。
各方都在交易过程中扮演自己的角色。




法律专用术语 Terminology

卖方 (Vendor)

业主在交易的过程中必须有法律能力 (legal capacity)出售产业,
并能够出示所有产权证明。
业主在一项交易过程有职责出售一个没有产权负担 (unencumbered) 的产业给买家,一般意指 Clean Title。
卖方必须遵守一切声明和担保 (Representations and Undertakings),
确保自己不是破产人士,无非法租客,以及屋身以及产权无任何违例状况。

买家 (Purchaser)
买家的职责是必须按照合同的时限缴付房款给卖方。
如果未能按时履行义务,将被没收 10 %保证金。

卖方代表律师 (Vendor's Solicitors)
卖方律师有职责确保卖方的房款必须按照合同的期限收到。
交易中负责代替卖方向之前的银行赎回地契 (Redeem) 并进行解押 (Discharge of Charge)。
如果卖方在脱售过程中获取盈利,必须代替卖方向政府呈报盈利税 (RPGT)。

买方代表律师 (Purchaser's Solicitors)
买方律师责任较大,他必须确认卖方身份以及产权状况,以及双方背景情况,
以便安全打款到卖方再进行转让。
一般都会在交易开始之前进行土地调查 (Land Search)。
如果地契未被颁发,必须调查产权链 (Chain of Ownership),
确保能够追逆到原始所有人确保产权链前后连贯,原始所有人通常为发展商。

卖方抵押银行 (Existing Chargee)
卖方一般上都在贷款还未缴清的状况下脱售房产。
卖方银行必须出示卖方的欠款赎回清单 (Redemption Statement) 以及签署解押文件 (Discharge of Charge),
以便让卖方赎回地契,卖方收到地契才能进行转让。

银行代表律师 (Purchaser's Financier Solicitors)
银行一般在交易中有自己委托的律师 (Panel Solicitors)。
虽然买方付贷款合同律师费,但是并非代表买家。
银行确保产权无任何问题后将打款到卖方或卖方律师楼。

合同完成时限 (Completion Date)
一般意指买方交付房款的时限 (并未转让完成时限)。
一般的二手买卖为3+1 (
视合同的情况而定), 即三个月交付房款的时限,以及一个月的延长时限 (Extension of Time)。
在延长时限下,买方必须交付延迟利息 (late payment interest)。
卖方律师在收到房款后将视为交易完成,而非房款已经打入卖方的户口的日子。

产权限制 (Restriction of Interests)
一般登记在地契上,限制特定人士进行交易。
例如土著限制 (Bumi Lot), 廉价屋限制 (Low Cost), 外籍人士限制 (Foreigner)。

产业盈利税 (Real Gain Property Tax) (RPGT)
如果卖方脱售房产时获取任何收益,必须在签署买卖合同的60天内呈报税务 (买方也必须呈报资料确认交易状况)。
就算卖方有意拉低市场价格,并看起来无任何收益,关税局有权自行进行估价,并根据市场价判定卖方的收益情况。
买方律师也有权扣留 3%-7% 的保证金 (retention sum),预先交到关税局进行审核,以防卖方逃税。
盈利税少于扣留的数额,将被归还给卖方。

欠款赎回清单 (Redemption Statement)
卖方在赎回地契前必须缴清给之前的银行数额。如果成交价 (Purchase Price)少于欠款,
卖家必须自行补上差价 (Shortfall of Redemption Sum)。
如果卖家在脱售前有拖欠供期,银行有权不发出欠款赎回清单。

差价 (Differential Sum)
如果买方银行批下的贷款不足90%, 买家必须补上贷款数额以及成交价的差价 (Differential Sum) 后才能进行转让。

冻结/留置权 (Private Caveat)
买方有权在卖方签署买卖合同后向土地局申请冻结房子绑定交易,
以防止卖方擅自脱售给第三方。

转让备忘录 (Memorandum of Transfer) (MOT)
买方律师必须根据1965年土地法典下规范的标准转让备忘录登记到土地局才被视为合法转让。
如果地契未被颁发,双方将签署转让书 (Deed of Assignment) 代替,随后向发展商登记产权变更。

印花税 (Stamping)
任何受到法律认可的转让文件 (Instrument of Transfer)必须根据 1949年印花税法令 (Stamp Act 1949),
缴付一定数额的印花税才能被视为合法文件。
没有缴付印花税的文件将不能交到法庭作为呈堂证供。

裁定/估价 (Adjudication of Transfer)
一份转让备忘录 (Memorandum of Transfer) 或者转让书 (Deed of Assignment),
都必须由国家估价局 (JPPH) 鉴定房子的市场价值 (并非银行估价标准),再经由关税局 (Stamp Office) 裁定必须缴付的印花税数额。
印花税必须在裁定通知 (Notice of Assessment)的30天内缴付。逾期缴付将被收取罚款 (Penalty)。

单位 (Parcel)
在购买公寓以及任何分层地契 (Strata Title) 的产权中,
买家只是购买空中 (Air Space),并由四面墙,地板以及天花板组成的的一个拥有权,称为单位 (parcel)。
买家在公寓的地块上没有实质的拥有权,也不占任何百分比。

地契 (Title)
地契一般可分为个别地契 (Individual Title),发展商总地契 (Master Title), 分层地契 (Strata Title)。
可以是永久地契 (Freehold) 或者租赁地契 (lease)。
分层地契必须受制于1985年分层地契法令 Strata Title Act 1985 以及 2013年分层地契管理法令 Strata Management Act 2013的严格监控,
业主必须遵守法定的物业条规或者指定的物业守则 (Deed of Mutual Covenant) 使用该产业。
只有地址并无地契资料的房产将不能进行转让。

交钥匙 (Vacant Possession)
合同将规范卖家在收取房款的一定时限内交付钥匙。逾期交付钥匙将被收取利息。

终止合同 (Termination)
合同将规范双方终止合同必须付出的违约责任。一般将赔偿对方相对于保证金数额的赔偿款项 (Liquidated Damages)。

分摊杂费 (Apportionment)
在合同完成时,卖方必须缴清所有杂费,包括地税,门牌税,水电费,排污费,管理费,物业维修基金。
买方将负责根据合同完成日接下来的杂费。

政府强制征地 (Compulsory Acquisition)
如果在交易的过程中政府强制征地,合同将规范双方的责任,以及归还保证金与房款的步骤。

继承人受制 (Sucessor Bound)
如果双方在签署合同后逝世,合同还是视为有效,并由继承人打理。


Main Office

Bong & Partners Advocates & Solicitors
99-02, Jalan Ros Merah 2/3, Taman Johor Jaya, 81100 Johor Bahru, Johor, Malaysia.

Tel:

Website: https://www.bongandpartners.com.my
Website: https://bongandpartners.newpages.com.my/
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