或者了解不深入,
都认为产业转让律师的工作就是随便起草文件,
然后随便签个名,
然后屋子就可以一瞬间转名了。
事实上产业转让其实是有很深的一门学问的。
当律师在不管是为当事人转名随后发放款项前
都会做出尽职调查 (Due Diligence)。
而调查的部分可以涵盖几个事项。
律师开始一项交易都会事先做出产权调查 (Land Search),
并详细调查以下事项:-
Land Search & Chain of Beneficial Interest
产权链调查
- 业主是不是合法业主,即Registered Proprietor,名字有没有被登记在地契上?
- 签署合同的人是否跟地契上的名字是否一致,有无任何冒充业主风险?
- 业主有无早期擅自自行进行交易,没有通过律师进行转让手续,导致名字不在地契上?
- 产业的拥有权仍登记在发展商的名字下,并无向发展商进行分割地契手续 (Perfection of Transfer and Charge)?
- 产业仍登记在逝世者的名字中,继承人并未进行继承手续 (Transfer and Trasmission)?
- 业主遗失原装地契,并为获取补发地契 (Replacement of Title)?
- 如果业主始终并未获得地契,在调查其产权链的过程中(Chains of Beneficial Interest),是否该地块产权的继承人或其他方式的转让记录 无前后连贯,或者政府授予或产权的原始所有人直至当前的产权所有人并不合法?
- 如果业主并未获得地契,业主不能出示所有原装合约,即Sale and Purchase Agreement, Deed of Receipt and Reassignment,Deed of Assignment 证明产权?
*如果在调查中发现业主没有被登记在地契或者不能出示产权证明,
业主没有法律能力(legal capacity)出售其产业,也没有法律权力转让地契 (no legal right to pass a good title)。
产权条件以及限制调查
Express Conditions and Restrictions of Interests
- 如果该土地为租赁地契 (Leasehold),而非永久地契 (Freehold),年限是否已经到期?
- 土地类型,即农业地,工业以及商业地,或者住宅, 如果该农业地,转让的实际面积是否达到一定英亩 (Acre)?
- 如果土地为土著地 (Bumi Lot), 廉价屋 (Low Cost/medium cost), 该转让是否得到州政府同意 (State Consent)?
- 该土地被视为马来保留地 (Malay Reserved Land), 禁止非马来族裔拥有?
- 该土地是否禁止让外籍人士拥有,任何转让必须通过州政府同意 (State Consent)?
- 该房产尚未完工,业主并未获得入伙纸 (CCC & CFO)?
- 该建成的建筑物是否抵触地契已经规范的用途,即双层排楼,公寓,等等。
Encumbrances
- 该房产是否有银行抵押 (Charges) ,?
- 该房产是否有第三方冻结令/留置权 (Private Caveat), 必须索取庭令或者联系有利益者协商解除冻结令?可参考https://www.bongandpartners.com.my/index.php?ws=latestnews&nid=84866;
- 法庭禁售令 (Prohibitory Order)?
- 土地是否为例或违建,或拖欠市议会门牌税,并遭到市议会扣押土地?
当上述的情况发生,
业主将无权出售该产业。
律师将会建议买家先做出更好决策,
决定该不该进行交易。
如果问题可以被解决或者可以通过一些程序让双方符合拥有权条件,
律师会跟业主或者业主律师代表作出协商,
并拟定有条件的买卖合约 (Conditional Agreement),
随后买卖合同的时限将会加以延长。
在双方达到一定的先决条件 (Condition Precedents) 后,
交易方可进行。
在先决条件未达成之前,
律师也会将代管保证金 (deposit),
在任何先决条件未达成的状况下,
绝对不会发放保证金给业主。
如果先决条件已经达成又或者房产无任何问题,
在转让或者银行房款放款之前,接下来的便是背景调查:-
背景调查
Background Check
- 业主是否有权签署合同,或者授权其他人签署 (Power of Attorney)?
- 业主与买家是否破产或者清盘;
- 发展商确认该地块的所有人为业主?
- 如未颁发地契,发展商是否依然健在,并不在清盘师(Liquidator)手中;
- 该房产并未被政府进行任何征地计划 (Land Acquisition);
- 业主是否付清发展商房款?
- 业主是否缴清地税门牌税,以及其他水电费?
- 业主是否拖欠物业费 (Maintenance),维修基金(Sinking Fund)或者排污费 (Indah Water)?
- 如果交易为公司买卖,所有董事或者股东已经投票签署决议书 (Resolution) 授权买卖;
- 董事以及股东是否被公司章程赋予权力签署合同?
- 公司是否活跃并且登记在公司注册局?
在上述调查完成后,
如果该产业无任何产权负担,
律师才会进行转名手续,
缴交印花税,以及进行登记手续 (Presentation)。
银行也会在同一时间拿到律师的尽职调查报告后 (Due Diligence)登记抵押。
银行在确保登记妥当,
才会发放银行贷款给业主。
在款项被发放后,买家就能拿钥匙了。
如果该产业有尚有抵押,
律师会向业主的银行索取欠款清单 (redemption statement),
买家会依据之前的业主清单缴清欠款以便赎回地契,随后进行解押程序 (Discharge of Charge)。
银行登记抵押后,会发放剩余款项。
总得来说,
律师在一场交易中就像是清道夫,
扫除任何会影响买家产权的障碍,以便让买家获得产权的过程中高枕无忧。